O problema não se resume aos preços. Há um desequilíbrio estrutural entre a oferta disponível e a procura de habitação, especialmente nos grandes centros urbanos e zonas costeiras, onde a pressão demográfica e turística é maior. A opinião de Nuno Afonso, CEO e fundador do Grupo Rio.
Nos últimos anos, a habitação deixou de ser apenas um tema económico para se tornar uma das questões sociais mais urgentes em Portugal. Os dados mais recentes de entidades oficiais como o Instituto Nacional de Estatística (INE) e o Banco de Portugal não deixam margem para dúvidas: o país enfrenta uma combinação explosiva de subida de preços e escassez de oferta que está a afastar uma parte crescente da população do acesso a uma casa digna.
Comecemos pelos números. Em 2025, o Índice de Preços da Habitação aumentou 17,6%, acelerando significativamente face ao ano anterior. Este crescimento coloca Portugal entre os países com maior subida de preços na União Europeia, muito acima da média comunitária. Estes dados refletem uma tendência clara: comprar casa em Portugal está a tornar-se rapidamente inacessível para a classe média. E com a estagnação que se avizinha o problema tende a agravar-se.
Mas o problema não se resume aos preços. Há um desequilíbrio estrutural entre a oferta disponível e a procura de habitação, especialmente nos grandes centros urbanos e zonas costeiras, onde a pressão demográfica e turística é maior.
Este desequilíbrio tem várias causas. Por um lado, a construção nova não acompanha a procura. Por outro lado, fatores como o aumento dos custos de construção, restrições urbanísticas, burocracia excessiva e falta de mão de obra limitam a expansão da oferta, agravando a escassez. Acresce ainda o impacto da procura externa, do turismo e do investimento imobiliário internacional, que pressionam os preços para níveis incompatíveis com os rendimentos nacionais.
E é precisamente aqui que a crise se torna socialmente crítica: os rendimentos não acompanham os preços. Esta divergência entre preços e rendimentos é, talvez, o núcleo do problema.
Jovens adiam a saída de casa dos pais, famílias deslocam-se para periferias cada vez mais distantes e trabalhadores essenciais enfrentam dificuldades em viver nas cidades onde trabalham. Em casos mais extremos, a crise contribui para o aumento do número de pessoas em situação de sem-abrigo e para a precarização habitacional.
Perante este cenário, é legítimo questionar: falhou o mercado? A resposta parece ser, em grande medida, sim. O mercado imobiliário, deixado à sua lógica própria, tem privilegiado a rentabilidade em detrimento da função social da habitação. A ideia de que a oferta acabaria por ajustar-se automaticamente à procura não se confirmou pelo contrário, a escassez persiste e os preços continuam a subir.
Isto não significa que a solução passe por ignorar o mercado, mas sim por reconhecer os seus limites. A habitação não é um bem como outro qualquer, é um direito fundamental e um pilar da coesão social. Por isso, exige políticas públicas mais ambiciosas como: promover o aumento da oferta pública e privada, incentivos fiscais à construção acessível, revisão eficaz e real dos processos de licenciamento. Enquanto as câmaras municipais demorarem anos a licenciar projectos de dimensão e utilidade pública por incompetência, falta de vontade ou ideologia política não vai ser possível. Enquanto os tribunais não derem prioridade ao tema e resposta aos investidores do setor a incerteza e desconfiança permanece instalada.
Em suma, a crise da habitação em Portugal não é um fenómeno conjuntural, mas sim estrutural. Os dados oficiais mostram uma trajetória preocupante que dificilmente se inverterá sem uma intervenção decisiva. Ignorar o problema ou esperar que se resolva por si só é, neste momento, uma opção que o país já não pode pagar.
