Portugal é o país da Europa onde as casas estão mais sobrevalorizadas. É um cenário que promete agravar-se, com os últimos dias a confirmarem que o crescimento dos preços da habitação acelerou para um novo máximo no 3.º trimestre de 2025. É uma crise que vai ao coração dos portugueses, no seu quotidiano, nos seus bolsos e nas suas perspetivas de futuro. Infelizmente, deve ser também o desafio político mais difícil de superar. 

Tudo demora tempo. Tudo custa muito dinheiro. Tudo é disperso pelo território e por centenas, senão mesmo milhares de agentes, entre Estado, autarquias e privados, que tornam qualquer processo de transformação ainda mais lento e custoso. Por exemplo, nunca se construiu tanta habitação pública e, ainda assim, a este ritmo precisávamos de 100 anos para chegar à média europeia. Esta é, portanto, uma crise que beneficia de agirmos tão rápida e consensualmente quanto possível. Infelizmente, é o oposto do que temos tido. 

Esta semana debateremos na Assembleia da República duas propostas de lei do Governo nesta área, tanto quanto à fiscalidade da habitação como em relação ao licenciamento urbanístico. Estas propostas, em primeiro lugar, pecam por tardias. Em maio de 2024, o Governo da AD prometeu uma “nova estratégia” para a Habitação – “Construir Portugal” – que enunciava estes desígnios. Em setembro de 2025, aprovaram em Conselho de Ministros estas medidas, para depois não as incluírem nas contas do Orçamento e só as apresentarem depois deste estar aprovado.  

Começamos mal também na forma escolhida – autorizações legislativas que impedem os representantes do povo de fazer um processo de especialidade, com riqueza de contributos e perspetivas.  De igual modo, aborrece-me a hipocrisia de propor nova legislação urbanística quando não implementaram o “simplex urbanismo” que a improvável aliança PS e IL fizeram aprovar.  

Nenhum destes pormenores bate, porém, a iniquidade do que vem aí. Pôr senhorios com uma renda “moderada” de 2300 euros a pagar menos em IRS do que um enfermeiro, professor ou comerciante é um insulto na cara de todos aqueles que, todos os meses, passam dificuldades em pagar as contas, mormente a prestação da casa, com o seu salário. Com o custo de vida a aumentar, o governo aumenta os impostos para todos na bomba de gasolina e no IMI, para depois baixá-lo radicalmente para quem tem uma segunda ou terceira casa a arrendar. 

A grande pergunta que nos devemos colocar é: para quê? Quantas pessoas vão passar a arrendar um imóvel porque pagam menos de impostos? Temos um bom indicador para essa “elasticidade” da oferta. Desde 2018 que todos os senhorios que pratiquem “rendas acessíveis” têm isenção de IRS e os que façam contratos de longa duração beneficiam de uma taxa reduzida, que voltou a baixar em 2023. Podia estar aqui a defendê-los – foram criações de Governos PS – mas a verdade é que todos estes incentivos fiscais tiveram um impacto limitado. Tiveram-no porque a decisão de arrendar ou não um imóvel não está na capacidade deste gerar bons proveitos – esse é um dado adquirido. Está nas mil outras responsabilidades e riscos que esse arrendamento gera. Segundo um estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos, em Portugal, a percentagem de famílias com mais do que uma habitação que arrendava qualquer das habitações secundárias era de 13,4%, enquanto na Zona Euro, este valor atingia os 41,4%. 

Isso não quer dizer que não haja utilidade em incentivos fiscais. O recente relatório da U-TAX conclui que muitos são mesmo mobilizadores e moldadores da iniciativa privada. É preciso, sim, apontar as baterias ao sítio certo. É o que nos propusemos fazer. Incentivando quem tem casas vazias a habitá-las, arrendá-las ou conservá-las, sob pena de pagar mais IMI, efetivando a majoração já prevista na lei para os devolutos, ou mais IRS no momento da sua venda. Pelo contrário, quem vender uma segunda habitação para que possam dela fazer primeira habitação não pagará IRS sobre as suas mais-valias, se a proposta do PS vingar. Já os não-residentes que queiram comprar cá casa devem pagar os mesmos impostos que os residentes apenas se forem para lá morar ou se puserem a casa a arrendar a um preço acessível. Tudo isto vai mexer onde importa para criar mais oferta no mercado. 

Não podemos, porém, ficar-nos pelo estímulo à oferta privada. Temos de ajudar as pessoas que não têm posses para sequer sonhar ter uma casa a arrendar. O PS propõe aumentar a dedução nas rendas do IRS, isentar de IRS o investimento de mais-valias na amortização do empréstimo da casa, do próprio ou de descendentes, e criar uma regra permanente para que, mesmo se a inflação crescer, as rendas nunca subam mais que os salários. Propomos ainda que os municípios não tenham limites ao endividamento para construir casas, sejam elas para arrendar ou vender, potenciando uma oferta pública que não pode ser só para “coitadinhos” ou só quando há fundos comunitários. 

A crise da habitação não tem soluções fáceis nem rápidas. Se estas medidas sobreviverem ao atual clima de guerrilha parlamentar e se tornarem uma realidade, as casas não passarão a ser baratas de um momento para o outro. Mas teremos mudado as regras do jogo para que muitas das 723 mil casas vazias em Portugal se tornem habitadas. Para que, a partir dessas casas, cada vizinho tenha mais do que um teto onde morar. Para que essa família, e a partir do seu exemplo, o país, ele próprio, possa sonhar.