O mercado não está a funcionar na habitação e é esse o problema

A procura reage em semanas, a oferta em anos. Segundo dados do Banco Mundial citados pela OCDE, uma licença de construção levava, em 2023, entre 272 dias no Funchal e 548 em Coimbra. Em Lisboa, 545. Os preços sobem muito antes de as casas aparecerem, e depois culpa-se o mercado pela rigidez que o Estado fabricou. É como amputar as pernas a alguém e acusá-lo de não saber correr. O meu argumento nem sequer é uma excentricidade liberal. No Economic Survey: Portugal 2026, a OCDE conclui que a oferta está travada por barreiras elevadas à construção, com encargos regulatórios que aumentam custos e incerteza, e recomenda simplificar e harmonizar o licenciamento. Talvez a OCDE também tenha sido seduzida pela perigosa teoria de que produzir mais de um bem alivia a sua escassez. Sim, o mesmo relatório regista que o parque de habitação social português está entre os mais pequenos da organização. Mas habitação social não substitui oferta para a esmagadora maioria, ainda para mais quando o Estado é tão ineficiente a construir. A OCDE nota também que a mobilidade é travada pelos impostos sobre transacções e por um arrendamento atrofiado, e que as reformas do arrendamento falharam por causa da fragmentação regulatória e das mudanças constantes de lei. Pede, por isso, menos IMT e mais IMI. Eu iria mais longe: extinguir o IMT e substituir o IMI por um imposto sobre o valor do solo (land value tax), neutro em receita, que tribute a escassez em vez da construção e tornando caro reter terrenos à espera de valorização.

Vamos às contas do autor: entre 2019 e 2025, os custos de construção subiram 36%, mas os preços subiram 90%. A diferença não é lucro. O índice que usa, o do INE, mede apenas materiais e mão-de-obra. Não inclui terreno, licenciamento, taxas, financiamento nem impostos. Não se pode comparar esse índice com o preço final e chamar “ganância” à diferença, ignorando tudo o que o Estado e a escassez fruto do aumento da procura acrescentam pelo caminho. Boa parte da diferença vai para o solo, porque o solo com capacidade construtiva é escasso e administrativamente racionado. Qualquer avaliador o sabe: o terreno vale o que sobra depois de custos e margem, e quando o direito de construir é raro, a raridade capitaliza-se no chão. Chama-se a isto o método residual (de avaliação). A OCDE confirma que as reformas do ordenamento de 2014 e 2015, do Governo do PSD/CDS, reduziram o solo disponível e terão feito subir o preço dos terrenos. Altere-se essa lei. Some-se o tempo: cada mês de licenciamento é juro, risco e capital parado, e pesa quase o mesmo num T2 em Odivelas e numa penthouse na Lapa. Quem pensa que a espera é gratuita nunca pagou juros. Só o segmento alto aguenta a conta. A classe média não foi expulsa pela ganância, mas pelos custos fixos de construir uma casa em Portugal. E o exemplo que o autor escolhe para ilustrar a voracidade do mercado, um T0 a mais de 10 mil euros por metro quadrado, saiu de uma operação que envolveu terrenos municipais. O mercado, esse vilão, tinha a câmara como sócia.

O autor escreve que Gaia licenciou 14 mil fogos desde 2019 e que os preços subiram 126%. O gráfico que acompanha o argumento chama-se “Onde mais se licenciou, os preços não subiram menos”. Ora, licenciar não é construir: as famílias não vivem em licenças, vivem em casas. E construir também não é construir o suficiente. Se a procura justificar 20 mil casas e só se construírem cinco mil, os preços sobem por causa das quinze mil que faltam. E licencia-se onde há procura, não o contrário. Concluir que as licenças não estancam a subida dos preços é ver que os hospitais estão cheios de doentes e concluir que os médicos não tratam ninguém. A solução não é fechar os hospitais. De resto, concelhos não são mercados estanques. Lisboa licenciou pouco e a procura atravessou o rio: a Moita subiu 181%. O Porto, que licenciou como poucos, subiu 80%, abaixo da média. Está no gráfico do próprio autor, com etiqueta e tudo.

No seu artigo de há uma semana, culpar os imigrantes era demagogia. Esta semana, a culpa é dos compradores estrangeiros. A fronteira, percebe-se, mede-se em euros por metro quadrado. A tese é esta: os imigrantes pobres não fazem subir preços, já os imigrantes ricos açambarcam as casas todas. A minha tese é mais simples: todos fazem aumentar os preços das casas. Mas comparar medianas sem controlar localização ou tipologia mede apenas que compram casas diferentes em sítios diferentes. A própria OCDE nota que a procura externa se concentrou nos imóveis mais caros. E se, segundo o autor, os estrangeiros pagam 8,2% do valor transaccionado, os residentes pagam mais de 90%. Com a oferta limitada, os estrangeiros não desistem. Ganham o leilão. Solução? Construa-se mais.

Quer o autor regular o uso, porque há casas fechadas. Fechadas porquê? Quem conheceu décadas de rendas congeladas, o arrendamento coercivo e agora ouve falar de tectos às rendas prefere uma casa vazia a um inquilino que não pode tirar nem actualizar. A OCDE di-lo sem rodeios: impedir a actualização das rendas desincentivou o investimento e fez subir as rendas para quem procura hoje uma casa.

O verdadeiro privilégio não está em permitir que alguém construa. Está em impedir que outros construam, protegendo a valorização dos imóveis de quem já os tem. É essa escassez protegida que condena os jovens a viver em casa dos pais: segundo a OCDE, Portugal tem uma das maiores proporções da União Europeia de adultos entre os 29 e os 35 anos que ainda lá vivem. É a escassez que transforma a habitação num privilégio de quem chegou primeiro. E é extraordinário que parte da esquerda, tão preocupada com as desigualdades, continue a defender respostas que perpetuam precisamente essa divisão entre proprietários e excluídos.

Ficaria muito satisfeito se o Estado pusesse os seus devolutos ao serviço da habitação e construísse casas. Há só um pequeno problema: o Estado não sabe onde tem os devolutos. Ano após ano, o Tribunal de Contas repete que não existe um inventário completo do património imobiliário público. E quando o Estado promete construir, já sabemos como acaba. Em 2018, António Costa prometeu resolver a carência habitacional de 26 mil famílias até aos 50 anos do 25 de Abril. Em Outubro de 2023, admitiu que falharia. É a este Estado que se quer entregar a construção de bairros inteiros?

Num ponto estamos de acordo: a garantia pública e a isenção selectiva de IMT para jovens empurraram a procura num mercado sem oferta e acabaram em aumento do preço. Sou favorável à extinção do IMT, herdeiro da velha Sisa a que António Guterres chamou, em 2001, o “imposto mais estúpido do mundo”. Mas acabar com ele para todos é corrigir uma distorção; isentar um grupo de compradores, como o Governo fez, é criar outra. Quanto à garantia pública, sou contra. Imaginemos o rombo que uma crise como a de 2008 traria às contas públicas, ao activar essas garantias do Estado. Serviram, isso sim, para aquecer a procura. Esta é, de qualquer modo, uma medida do Estado, não do mercado. O mercado tem costas largas, mas não pode ter culpa dos estímulos estatais.

O Estado está em todo o lado: no prazo da licença, no PDM, no IVA que bateu nos 23%, no IMT que pune quem se muda, no travão às rendas, na garantia pública que empurra a procura. Está até no congelamento de rendas que o Estado Novo manteve em Lisboa e no Porto em 1948, que foi estendida ao país em 1974 e que ainda sobrevive nos contratos anteriores a 1990. Isto não é o mercado a funcionar. É o Estado a atrapalhar. E é esse o problema. “Falta o Estado”, diz Daniel Oliveira. E tem razão. Falta que o Estado nos saia da frente.